Sevgili Grey Okuyucularımız;
Kira Sözleşmelerinin hukuki niteliğini irdelediğimizde, kira sözleşmelerinin, rızai sözleşmeler olduğunu, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğunu, geçerliliğinin şekle tabi olmadığını, kiracı lehine şahsi hak doğurduğunu şeklinde olduğunu görürüz. Yine kiralanan kiralananın kullanılması karşılığı kira bedeli ödenmesine ilişkin tarafların anlaşması olarak belirlenir.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin kısımda kira sözleşmesinin feshi “Bildirim Yoluyla Fesih” ve “Dava Yoluyla Fesih” olarak iki ana başlık altında düzenlenmiştir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA FESHEDİLMESİ
TBK’nın 347. Maddesinde konut ve çatılı iş yerleri kiralarında, kiracıya belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesini sağlama hakkı tanınmıştır. Kiracı tarafından kira süresinin dolmasından 15 gün önce bildirimde bulunulmaması halinde ise, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılacağı belirtilmiştir. TBK’nın 347. maddesinde kiraya verenin sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceği açık olarak hükme bağlanmıştır. Ancak kiraya verene özel bir hak tanınarak “On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” denilmiştir.
DAVA YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHEDİLMESİ
KİRAYA VEREN KAYNAKLI NEDENLER
Gereksinime dayalı tahliye davası
Gereksinime dayalı tahliye davasında kiraya verenin kendisi, alt soy veya üst soyunun kullanım gereksinimine dayanarak, kiralananın tahliye edilmesi talep edilir. Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Genel kural olarak kiraya veren ihtiyaç gerçekleştiğinde; belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açarak, kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir.
Yeni Malikin Gereksinimi
Yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye davası, yeni malikin taşınmazı aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde bildirimde bulunması şartıyla, 6 ay sonra dava açmak yoluyla veya kira süresi sona erdikten sonraki 1 ay içinde gereksinim nedeniyle dava açmak suretiyle açılabilir.
İhtiyaç kiraya verenin kendisi, alt soy veya üst soyunun konut veya işyeri gereksinimine ilişkin olabilir.
Kiralananın Yeniden İmar Ve İnşası Nedeniyle Tahliye
Yeniden imar ve inşa nedeniyle açılacak tahliye davaları, aynı gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davaları gibi; belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu gerekçeye dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için yapılacak tamir, genişletme ve değiştirmenin gerekli ve esaslı olması şartı aranmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi Ve Tahliye Sonrasında Kiralananın Kullanılması
Kiralananın kiraya veren tarafından, yukarıda üç başlık altında açıklanan sebeplerden herhangi biri ileri sürülerek kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi halinde; kiraya veren, kiralananı TBK 355. Maddesi uyarınca 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez. Bu hükümlere aykırı davranılması halinde kiraya veren 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminatı kiracıya ödemek zorunda kalabilir.
İletişim:
av.edabayrakli@gmail.com
avsevgisik@gmail.com
0 Yorum